短短的10年時(shí)間，中國(guó)的商業(yè)性房貸增長(zhǎng)了百倍，已經(jīng)從1998年的400多億元，飆升到今年6月末的4.3萬(wàn)億元。據(jù)機(jī)構(gòu)估算，信貸資金在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中的比重已超過(guò)半數(shù)。
不少專(zhuān)家擔(dān)心這個(gè)以銀行資金為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體系，是否能夠承受房?jī)r(jià)未來(lái)可能波動(dòng)的沖擊。但記者在采訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，許多銀行人士對(duì)房貸業(yè)務(wù)的質(zhì)量比較滿意，認(rèn)為現(xiàn)有的手段足以控制房貸業(yè)務(wù)的信用風(fēng)險(xiǎn)。還有許多人樂(lè)觀地估計(jì)，依照目前的房?jī)r(jià)走勢(shì)，抵押物的不斷升值足以保證房貸的安全。
房地產(chǎn)貸款已成銀行重要資產(chǎn)之一
最近幾年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，一線城市房?jī)r(jià)一路高歌，而背后的推手則是銀行的信貸資金，包括為房地產(chǎn)公司提供的開(kāi)發(fā)貸款，以及為個(gè)人購(gòu)房提供的按揭貸款。
數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，國(guó)內(nèi)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到4.3萬(wàn)億元(不含公積金貸款)，同比增長(zhǎng)24.5%。其中，個(gè)人住房貸款余額2.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)23.9%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額1.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)25.6%。而且，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款占本幣貸款已從2004年的13%上升到今年6月末的17%。
中投證券新近的一份研究報(bào)告表示，依據(jù)估算，銀行的信貸資金在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中的比重已超過(guò)半數(shù)，達(dá)53%以上。2007年6月底，銀行貸款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中的占比達(dá)22.1%，企業(yè)自籌資金占比達(dá)33.9%，定金和預(yù)收款占比達(dá)25.2%。但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中的企業(yè)自籌資金主要來(lái)自商品房銷(xiāo)售收入，而這些商品房銷(xiāo)售收入大部分來(lái)自銀行信貸，也就是說(shuō)，自籌資金的70%來(lái)自銀行貸款；同樣，定金和預(yù)收款中的30%也來(lái)自銀行信貸。
中投證券報(bào)告的結(jié)論是，房地產(chǎn)貸款已經(jīng)成為銀行的重要資產(chǎn)之一，其對(duì)銀行業(yè)的盈利和風(fēng)險(xiǎn)狀況將產(chǎn)生深刻影響。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資以銀行間接融資為主，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中于銀行體系。而且，部分區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高，存在一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于房貸風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)截然不同的判斷
不可否認(rèn)，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款的快速增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為滿足居民購(gòu)房需求，提供了有力的資金支撐，但也使房地產(chǎn)業(yè)陷入嚴(yán)重依賴信貸的尷尬局面。有專(zhuān)家質(zhì)疑，在國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格已有泡沫化傾向、房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的情況下，這種依賴銀行信貸資金的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式能否持續(xù)？如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大波動(dòng)，風(fēng)險(xiǎn)是否會(huì)蔓延到金融領(lǐng)域？
對(duì)于房貸可能的風(fēng)險(xiǎn)，不同人士基于對(duì)房?jī)r(jià)的不同判斷，給出了截然不同的判斷。中投證券研究部總經(jīng)理李志坤是上述中投研究報(bào)告的執(zhí)筆者，他表示，美國(guó)的次貸危機(jī)主要在于利率重置，美國(guó)持續(xù)加息導(dǎo)致購(gòu)房人支付能力出現(xiàn)困難。而我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也有利率重置和房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，現(xiàn)在我國(guó)也有利率上漲的趨勢(shì)，中投證券的觀點(diǎn)是10月底還會(huì)加息；另外一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)在于房?jī)r(jià)，一旦房?jī)r(jià)下跌，銀行抵押物的價(jià)值也會(huì)嚴(yán)重縮水，銀行的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增大。但是，對(duì)于這兩方面的風(fēng)險(xiǎn)，李志坤還是比較樂(lè)觀的，他認(rèn)為，目前利率不可能大幅持續(xù)上漲，而因流動(dòng)性過(guò)剩和本幣升值的趨勢(shì)，短期內(nèi)房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)也不大。
“美國(guó)次貸危機(jī)主要是因?yàn)檫@兩年美國(guó)的房貸門(mén)檻放得太低，沒(méi)有對(duì)客戶資信進(jìn)行嚴(yán)格審查，而且他們還開(kāi)發(fā)出許多零首付、可選擇轉(zhuǎn)換低利率的房貸產(chǎn)品。”某國(guó)有銀行北京分行房貸部的人士表示，正是因?yàn)樾刨J審查不嚴(yán)，美國(guó)進(jìn)入加息周期，許多低端客戶支付能力出現(xiàn)問(wèn)題，從而引起了連鎖反應(yīng)。相比之下，我國(guó)銀行在信貸方面的審查要嚴(yán)格得多。但他也表示，他們行的個(gè)人房貸上半年增長(zhǎng)放緩，一方面由于宏觀調(diào)控，另一方面因?yàn)榉績(jī)r(jià)、利率的上漲，提高了買(mǎi)房成本，影響了購(gòu)房人的支付能力，導(dǎo)致有效購(gòu)房需求下降。
某股份制銀行北京分行的人士也表示，他們行的住房貸款風(fēng)險(xiǎn)不大。一方面，因?yàn)樗麄儗?duì)購(gòu)房人的資信審查嚴(yán)格，另一方面，他們也對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)比較樂(lè)觀。而且，他們行房貸的首付比例也針對(duì)不同客戶差別化要求，對(duì)于總價(jià)高的房子首付比例相應(yīng)較高。
應(yīng)高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的各類(lèi)金融風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)于抵押品能保證貸款質(zhì)量的觀點(diǎn)，專(zhuān)家也有不同意見(jiàn)。復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)孫立堅(jiān)表示，上世紀(jì)80年代日本經(jīng)濟(jì)泡沫破滅前，房貸采取和中國(guó)一樣的風(fēng)險(xiǎn)控制手段，也有足值抵押物。但后來(lái)的事實(shí)證明，這種手段在房?jī)r(jià)下滑的市場(chǎng)環(huán)境中，并不能阻止風(fēng)險(xiǎn)的大規(guī)模爆發(fā)。
“前幾年美國(guó)住房市場(chǎng)高度繁榮時(shí)，許多融資公司將大量的次級(jí)抵押貸款發(fā)放給了一些信用較差的中低收入者。所以，當(dāng)美國(guó)住房市場(chǎng)從去年底驟然降溫、美聯(lián)儲(chǔ)加息壓力增加后，越來(lái)越多的借款人無(wú)力按期還款，以往紅極一時(shí)的次級(jí)抵押貸款立刻陷入危機(jī)。”偉嘉安捷投資擔(dān)保的殷麗娟表示，目前來(lái)看，中國(guó)的房?jī)r(jià)和住房抵押貸款市場(chǎng)，很像幾年前的美國(guó)，日益呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)和過(guò)度繁榮狀態(tài)。一直以來(lái)，住房抵押貸款被銀行認(rèn)為是風(fēng)險(xiǎn)可控、收益期較高的參品，但房貸供需兩旺背后可能隱藏的風(fēng)險(xiǎn)卻令人十分擔(dān)憂。雖然表面上銀行從個(gè)貸市場(chǎng)獲利匪淺，但房貸猛增實(shí)際上將使得房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房抵押貸款所聚集的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高，一旦出現(xiàn)群體性呆壞賬，將可能引發(fā)巨大危機(jī)。
銀監(jiān)會(huì)研究局負(fù)責(zé)人劉春航日前也表示，目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于上升周期，房?jī)r(jià)上漲較快，個(gè)人住房按揭貸款發(fā)展得非常快。從美國(guó)次貸危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房?jī)r(jià)的快速上漲往往會(huì)掩蓋大量的信用風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)。銀行一定要高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的各類(lèi)金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在房?jī)r(jià)不斷上升的環(huán)境下，銀監(jiān)會(huì)還提示銀行要高度關(guān)注貸款抵押物的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。(劉振冬 李佳鵬 鄧倩）
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