融資、圈地，再融資、再圈地……看似完美的產(chǎn)業(yè)鏈危機(jī)四伏，坐擁“地王”的企業(yè)可能的存活底線———房價年增15%
十多年來，從未有一個時刻，土地像今天這樣寸寸流金；從未有一個時刻，地價與股價的關(guān)系像今天這樣密切關(guān)聯(lián)。
今年以來，土地成為房地產(chǎn)業(yè)迅速致富的代名詞，也成為資本市場的頭號寵兒。為購?fù)恋?，房地產(chǎn)上市公司紛紛大舉融資，截至9月17日的統(tǒng)計，僅增發(fā)一項就籌得資金266.33億元，排名僅次于金融業(yè)。不久的未來，已確定增發(fā)的房地產(chǎn)股共計21只，合計增發(fā)46.57億股。
從蓬勃發(fā)展的股票市場巨額融資，再到日益熱火的土地市場天價拍地，有了土地儲備“妝點”的房地產(chǎn)上市公司，再包裝盈利預(yù)期、再融資、再圈地……這看似形成了一條完美的產(chǎn)業(yè)鏈。然而，這場“對賭局”卻蘊(yùn)藏著不小的投資風(fēng)險，那就是“地價賭的是股價會上漲，股價賭的是地價會上漲”，整個周期又建立在對未來房價高企的預(yù)期之下。
據(jù)上海證券報對近日一些熱門“地王”案例的獨(dú)家測算，未來這些項目所在區(qū)域的房價至少需保持年增15%的持續(xù)上漲曲線，才能保證收益。試問，在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控日益加碼的今天，在已然全民躁熱亟待清醒的大勢下，這將是怎樣一件難以完成的任務(wù)？一旦市場生變，房價收益抵不回地價和股價，如今的房企大佬們命運(yùn)將會如何？◎于兵兵李和裕
遍地“地王”，三大奇景
今年6月至今，上海證券報記者親臨多個土地招拍掛出讓現(xiàn)場，真正領(lǐng)略了逐次升級的土地爭奪大戰(zhàn)。每一次看似輕松的舉牌背后，都是驚心動魄的財富較量，并可能成為改變未來幾年甚至十幾年區(qū)域房價的歷史時刻。
7月24日，湖南長沙，近1個小時的激烈競價，北辰實業(yè)和北京城開組成的競買聯(lián)合體戰(zhàn)勝北京金融街建設(shè)及長沙世紀(jì)金源，以92億元的“天價”爭得國內(nèi)最大金額單宗土地新河三角洲地塊———“全國地王”誕生，市場一片嘩然。
一個月后，8月24日，上海，短短半小時的較量，南京蘇寧房地產(chǎn)以“黑馬”姿態(tài)從新鴻基地產(chǎn)、和記黃埔、九龍倉等九家外資企業(yè)的“包圍”中殺出，以44.04億元的總成交價、66930元/平方米的樓板價摘得黃浦區(qū)163#街坊地塊———“單價地王”出世，業(yè)內(nèi)再度震驚。
9月11日，廣州富力地產(chǎn)以樓面價18729元/平方米的“天價”刷新廣州“地王”紀(jì)錄。
……
2007年的土地市場，從一線城市到二線城市，“地王”爭霸四處上演。如果簡單看到價格上的“地王”紀(jì)錄，其實無可厚非，公平市場環(huán)境下，價高者得，這是土地招拍掛制度的初衷和原則。然而，仔細(xì)分析一下，眼下的“地王現(xiàn)象”與2006年以前明顯不同。歸納一下，該現(xiàn)象背后有三大奇景：最后地價所折合的樓板價高于現(xiàn)時周邊房價；“地王”一旦產(chǎn)生即拉動周邊房價新一輪上漲；拍地資金越來越多地來源于房地產(chǎn)上市公司的股市直接融資。
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