直擊中國(guó)各地房?jī)r(jià)
珠三角房地產(chǎn)異象初顯,房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)尤存——這是9月14日-15日由南方報(bào)業(yè)傳媒集團(tuán)主辦的首屆珠三角房地產(chǎn)高峰論壇最核心的話題。就在論壇舉辦的當(dāng)天,央行再次宣布加息。
風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警
"房?jī)r(jià)確實(shí)和政策環(huán)境是有關(guān)系的。" 中國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生說(shuō)。
聶認(rèn)為,24號(hào)文件穩(wěn)住了住房結(jié)構(gòu)的最低端。現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房的比例在全國(guó)5%左右,廉租房不到1%。而這部分的合理比例應(yīng)在10%。住房結(jié)構(gòu)中,目前中低收入、低收入這一塊的結(jié)構(gòu)偏小,還不足20%,而商品房多面向中高收入,因?yàn)檫@一塊的利潤(rùn)空間要大一些。
眾多專家認(rèn)為,樓市、股市、匯市是緊密相連的,討論房?jī)r(jià)不如討論中國(guó)的經(jīng)濟(jì)走向。現(xiàn)在多一個(gè)需要考慮的因素就是CPI(物價(jià)指數(shù))。
聶梅生認(rèn)為,此次加息是因?yàn)镃PI,如果CPI還繼續(xù)上漲,肯定還要加息。"如果是CPI上漲加息的話,投資成本高,投資性的購(gòu)房就會(huì)下降。"
房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵是跟可支配收入比,回歸到房?jī)r(jià)是否合理還是在于房?jī)r(jià)收入比。如果個(gè)人房?jī)r(jià)收入比過(guò)高,就會(huì)產(chǎn)生危險(xiǎn)。"例如前一段時(shí)間說(shuō)深圳漲幅50%,后來(lái)媒體披露的沒(méi)有50%,只有15%;中央調(diào)查組回來(lái)說(shuō)是50%,過(guò)了幾天深圳政府出來(lái)說(shuō)只漲了15%。如果是50%的話那肯定是居高的,泡沫總會(huì)破裂的。"聶梅生說(shuō)。
聶梅生指出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的稅收政策跟國(guó)外差距比較大。例如,年初推出土地增值稅,持有環(huán)節(jié)上也有稅,說(shuō)是開(kāi)征,每個(gè)地方不一樣,二手房出售到底交多少稅,有的交得很高,有的說(shuō)很高,但是交得很低。持有環(huán)節(jié)上的稅爭(zhēng)議比較大,物業(yè)稅是按照第一套征還是按照新人新辦法征?聶認(rèn)為,持有物業(yè)稅是很敏感的,尤其對(duì)房?jī)r(jià)有影響。
這些持有環(huán)節(jié)、開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)的稅制都沒(méi)有完善。目前稅費(fèi)漲得很快,基本上每年都是GDP的一倍。然而征稅后怎么進(jìn)行二次分配?是不是房地產(chǎn)這塊只是加稅,沒(méi)有減稅,沒(méi)有激勵(lì)?聶梅生強(qiáng)調(diào),增稅和減稅的方法應(yīng)該并用。
廣州市房管局副局長(zhǎng)黃文波認(rèn)為調(diào)控是因?yàn)榉康禺a(chǎn)發(fā)展不正常,房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快、市場(chǎng)供需失衡,不調(diào)控就會(huì)破壞市場(chǎng)有規(guī)律的運(yùn)行;實(shí)施住房保障,是為了解決大多數(shù)的包括低收入和中等收入的住房問(wèn)題。構(gòu)建一個(gè)科學(xué)的、合理的住房供應(yīng)體系和消費(fèi)體系才是解決住房問(wèn)題的出發(fā)點(diǎn)和根本點(diǎn)。
在眾多專家和官員眼里,珠三角地區(qū)房?jī)r(jià)上漲主要原因還是投資性購(gòu)房帶來(lái)的。
聶梅生還說(shuō)了一個(gè)段子,"深圳那些開(kāi)發(fā)商賣房都賣得不好意思了,我有一個(gè)很熟悉的開(kāi)發(fā)商都躲了,我說(shuō)你干嘛?銀行追你債?他說(shuō)我不能再賣房子了,打電話托我買房子走后門的人太多了。我說(shuō)這個(gè)生意好做,做到開(kāi)發(fā)商不好意思賣都逃了。這絕對(duì)是投資性購(gòu)房。"
聶梅生指出,投資性購(gòu)房以后絕對(duì)會(huì)下降,美國(guó)的次級(jí)債危機(jī)就表明這是全球性的流動(dòng)性過(guò)剩。
黃文波還認(rèn)為,9月11日廣州拍賣的13公頃用地,樓面地價(jià)與周邊商品房的銷售價(jià)格相當(dāng)了,是一個(gè)很危險(xiǎn)的現(xiàn)象。
黃認(rèn)為目前廣州市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),而開(kāi)發(fā)商在投資方面還存在著盲目樂(lè)觀。
他建議開(kāi)發(fā)商四個(gè)方面來(lái)考慮風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題,并強(qiáng)調(diào)"我們企業(yè)不要懷疑政府在執(zhí)行政策上的力度"。
第一個(gè)是未可預(yù)見(jiàn)的政策風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控會(huì)越來(lái)越深入、越來(lái)越深化。比如說(shuō)就廣州市而言,很快就會(huì)推出限價(jià)商品房的政策。目前宏觀調(diào)控在市場(chǎng)供給這一塊是下了很大的功夫,比如說(shuō)加大經(jīng)營(yíng)性用地的供應(yīng)等等,但是在抑制需求這一塊還是比較欠缺的,特別是在稅收金融這一塊做得不夠,但是很有可能國(guó)家會(huì)出臺(tái)這方面的政策。
第二個(gè)是調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。限價(jià)房和政府加大經(jīng)營(yíng)性居住用地的供應(yīng)都會(huì)緩解中低收入人群的住房問(wèn)題。
第三個(gè)是管理風(fēng)險(xiǎn)。廣州政府對(duì)土地的出讓和后續(xù)管理是越來(lái)越嚴(yán)格的,不要再抱什么幻想將來(lái)和過(guò)去一樣,廣州市在收地這一塊應(yīng)該說(shuō)在國(guó)內(nèi)是做得最前列的城市之一了。
第四,確實(shí)存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
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