2008房地產(chǎn)業(yè)預(yù)測(cè)
“樓價(jià)跌了，我的房子掛牌價(jià)從17000元/平方米降到14000元/平方米，早知道早賣(mài)早賺，”自2007年9、10月開(kāi)始發(fā)生的樓價(jià)下滑影響廣大市民的心理，許多持貨觀(guān)望的業(yè)主因痛失大賺良機(jī)而扼腕嘆息。市場(chǎng)中買(mǎi)家賣(mài)家投資家屏息盤(pán)算：賣(mài)還是不賣(mài)，買(mǎi)還是不買(mǎi)？什么時(shí)候跌停？什么時(shí)候回暖？2008年廣州樓市將向何處去？
樓價(jià)：
目前處于高位調(diào)整期
從去年9月份開(kāi)始，廣州樓市交易量出現(xiàn)微量下調(diào)，緊隨的10月、11月、12月持續(xù)下跌，根據(jù)某中介公司的成交數(shù)據(jù)，去年12月份的交易量只達(dá)到8月份的50%左右，而去年8月份是近幾年交易的最高峰。從市場(chǎng)價(jià)格看，一手市場(chǎng)跌幅較大，而據(jù)中原研究數(shù)據(jù)，二手市場(chǎng)跌幅為3%~8%。
中原地產(chǎn)研究部研究報(bào)告顯示，一手市場(chǎng)中的降價(jià)主要有3種情況：第一種是發(fā)展商先將樓盤(pán)中區(qū)位最差的部分低價(jià)上市，例如推出7500元/平方米的物業(yè)，表面上看價(jià)格有較大跌幅，事實(shí)上該部分物業(yè)的位置可能正對(duì)高架橋或公路，而位置優(yōu)越的物業(yè)價(jià)格依然達(dá)到10000元/平方米甚至以上；第二種是發(fā)展商降低交樓標(biāo)準(zhǔn)，從原來(lái)的豪華裝修變?yōu)槊鳎坏谌N才是真正的價(jià)格下調(diào)。
研究二手市場(chǎng)可以發(fā)現(xiàn)，二手市場(chǎng)中的物業(yè)掛牌價(jià)有降亦有升，降價(jià)物業(yè)的平均下降區(qū)間為3%~8%。
資深市場(chǎng)人士黃韜表示，目前市場(chǎng)處于高位調(diào)整期，市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)均價(jià)下降狀況。均價(jià)下跌主要是因?yàn)榈蛢r(jià)限價(jià)房加入市場(chǎng)中，令市場(chǎng)均價(jià)被攤平；另一方面是宏觀(guān)政策的執(zhí)行產(chǎn)生的緊縮作用。他認(rèn)為，目前預(yù)測(cè)2008年行情為之過(guò)早，需要根據(jù)1~2月份的市場(chǎng)表現(xiàn)判斷2008年上半年情況，但可以肯定的是，廣州市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)暴漲和暴跌，市場(chǎng)也不可能回到2003年的水平。
中原研究部表示，廣州樓市成交量在春節(jié)前出現(xiàn)明顯回升的可能性很小，甚至有可能出現(xiàn)小幅下降，而春節(jié)后成交量和市場(chǎng)均價(jià)不會(huì)持續(xù)下跌，而會(huì)穩(wěn)定下來(lái)，3月份時(shí)交易量應(yīng)該可回升到正常區(qū)間，但也要排除大幅快速回升的可能性。
趨勢(shì)：
周期性下挫或超三年
資深房地產(chǎn)人士韓世同認(rèn)為，目前樓市降價(jià)回落的態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成，未來(lái)房?jī)r(jià)下降和高位盤(pán)整的可能性同時(shí)存在，但前者的可能性更大。他表示，受到宏觀(guān)調(diào)控的影響，目前很多樓盤(pán)已經(jīng)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)，如萬(wàn)科的部分樓盤(pán)，碧桂園鳳凰城，中海金沙灣等，今年樓價(jià)有可能回落到去年七八月份的水平，即8500元/平方米左右的均價(jià)。
有分析認(rèn)為，如果房地產(chǎn)商的資金狀況有所好轉(zhuǎn)，不急于銷(xiāo)售樓盤(pán)以回籠資金，未來(lái)房?jī)r(jià)將繼續(xù)在高位盤(pán)整。對(duì)此，韓世同指出，當(dāng)前的環(huán)境和條件都已發(fā)生改變，想維持這種情況很難。他告訴記者，樓市已出現(xiàn)周期性下挫的態(tài)勢(shì)，參照上一周期的經(jīng)驗(yàn)，此輪調(diào)整可能超過(guò)3年，形成樓市價(jià)格急漲后緩慢下降的格局。
如果樓價(jià)出現(xiàn)急跌的局面，政府是否會(huì)出面救市？韓世同認(rèn)為可能性很小，因?yàn)楦深A(yù)的手段和影響有限。中央主要通過(guò)貨幣、稅收等宏觀(guān)政策來(lái)調(diào)控，地方政府只能通過(guò)土地供應(yīng)來(lái)調(diào)節(jié)，但這些手段具有相當(dāng)長(zhǎng)的滯后性，不能立竿見(jiàn)影。
韓世同表示，今年樓市整體下滑的趨勢(shì)將持續(xù)，現(xiàn)階段投資性買(mǎi)樓必然會(huì)跌。他提醒投資者，房地產(chǎn)不一定能保值，上世紀(jì) 90年代香港投資者曾將廣州房?jī)r(jià)炒到1萬(wàn)元/平方米以上，但隨后又跌回5000元/平方米左右的水平，直到今天天河北、淘金路北部分樓盤(pán)的價(jià)格仍未達(dá)到當(dāng)年的水平。
消費(fèi)者：
一旦價(jià)格能承受會(huì)及時(shí)購(gòu)房
“2008年樓市可能一片慘淡”，一名投資數(shù)套廣州物業(yè)的普通投資者表示，政府很可能還會(huì)出更多“狠招”對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整。
他認(rèn)為，自己手上還持有數(shù)套物業(yè)，即使現(xiàn)在出手也能有賺頭，但目前很少有接手買(mǎi)家，大多數(shù)自住買(mǎi)家和投資者都不敢輕易入市，再考慮到繼續(xù)持有物業(yè)不影響資金鏈，因此轉(zhuǎn)為出租的方式：“畢竟住宅不像黃金和股票，即使跌的時(shí)候也不怕持貨?！辈贿^(guò)，他透露一些短線(xiàn)炒作者，因?yàn)榇饲皹O大限度的貸款，在這次樓市開(kāi)始出現(xiàn)慘淡期時(shí)都以之前價(jià)位的8折出手，以求“全身而退”。
“現(xiàn)在的跌也只是小跌，我還是買(mǎi)不起房子?！币幻麆偖厴I(yè)3年的職場(chǎng)新人表示，，自己在近一兩年內(nèi)肯定會(huì)面臨因結(jié)婚而需要買(mǎi)房的問(wèn)題，對(duì)于他來(lái)說(shuō)，將會(huì)采取觀(guān)望半年左右的方法，如果半年內(nèi)樓價(jià)陸續(xù)下跌，自己就會(huì)做好購(gòu)房的準(zhǔn)備，而一旦價(jià)格跌到自己可承受的范圍，就會(huì)及時(shí)購(gòu)房。
投資建議
已持有四五年可趁機(jī)出貨
市場(chǎng)中無(wú)論是潛在買(mǎi)家、潛在賣(mài)家還是投資者，對(duì)市場(chǎng)有不同的期望。在市場(chǎng)狀況仍未明了時(shí)到底該采取怎樣的措施呢？
對(duì)于有購(gòu)房需要的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)首選限價(jià)房，當(dāng)不符合限價(jià)房標(biāo)準(zhǔn)時(shí)衡量自己的經(jīng)濟(jì)能力可選擇買(mǎi)房。
另外，業(yè)內(nèi)認(rèn)為房地產(chǎn)更新?lián)Q代快，一手升幅相對(duì)較大、二手升幅相對(duì)較小，對(duì)于持有物業(yè)四五年的投資者來(lái)說(shuō)，已經(jīng)獲得較高的利潤(rùn)空間，應(yīng)該選擇這個(gè)市場(chǎng)時(shí)機(jī)出貨。有行內(nèi)人士也認(rèn)為，目前是放盤(pán)的較好時(shí)機(jī)，從宏觀(guān)環(huán)境看，未來(lái)物業(yè)的持有時(shí)間成本和價(jià)值增長(zhǎng)速度匹配不上，如目前價(jià)格為100萬(wàn)元/套的物業(yè)，半年后可能也只是103萬(wàn)元/套，升值幅度不大。
關(guān)注二三線(xiàn)城市投資機(jī)遇
“2007年以后房地產(chǎn)市場(chǎng)少有暴利。”恒昌顧問(wèn)總經(jīng)理蒙嘉珩認(rèn)為，當(dāng)前的政策不鼓勵(lì)對(duì)一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)進(jìn)行投資，并且不鼓勵(lì)貸款投資方式，但是并沒(méi)有不鼓勵(lì)投資二三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)和自有資金投資方式。他認(rèn)為，可適當(dāng)投資二三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。廣東珠海、佛山、中山、南海、江門(mén)、三水等地區(qū)可能成為未來(lái)投資的熱點(diǎn)。
蒙嘉珩建議，中線(xiàn)投資至少要控制在1~2年，比如目前某些地區(qū)物業(yè)均價(jià)為4000元~5000元/平方米，一套物業(yè)可能在2年左右能有10多萬(wàn)元的回報(bào)，回報(bào)率可能高于30%；而長(zhǎng)線(xiàn)就要選擇優(yōu)質(zhì)物業(yè)，以收租等升值方式投資。
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