直擊中國(guó)各地房?jī)r(jià)
近期，部分開發(fā)商樓盤降價(jià)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人心惶惶，輿論甚至傳出了房?jī)r(jià)即將暴跌的 “雪崩論”等恐慌觀點(diǎn)，讓不曾明朗的08樓市更是蒙上一層撲朔迷離的色彩。雖然漢宇地產(chǎn)邵明浩認(rèn)同08年依舊是宏觀調(diào)控年，但他表示 ，就目前的信貸政策和土地供應(yīng)政策結(jié)合市場(chǎng)需求來(lái)看，預(yù)期樓市將在振蕩整理中微調(diào)，而并不會(huì)出現(xiàn)大漲和大跌的情況。
回顧04年之前的信貸政策，不論是連續(xù)9次的降息還是推出住房公積金等優(yōu)惠利率政策，都是以鼓勵(lì)住房消費(fèi)為基調(diào)的。正是由于這些政策的積極作用，造成了03、04年上海樓市的繁榮昌盛。而隨著05年國(guó)家宏觀調(diào)控的實(shí)施，國(guó)內(nèi)從穩(wěn)健到從緊的貨幣政策又對(duì)上海樓市的降溫起到了積極作用?？梢钥闯?，國(guó)家的信貸政策雖然在時(shí)間上有一定的滯后性，但其對(duì)樓市正負(fù)兩方面的影響都是巨大的。在信貸政策方面中央政府擁有絕對(duì)的主動(dòng)權(quán)。
另一方面是土地的供應(yīng)政策。03年8月31日之后全國(guó)正式實(shí)施“招牌掛”的土地轉(zhuǎn)讓制度，雖然該制度的實(shí)施在流程上規(guī)范了土地的出讓運(yùn)作，但客觀上推高了土地價(jià)格。另外為了逼出開發(fā)商囤積的土地，國(guó)家從04年到06年三年的時(shí)間里實(shí)施了緊縮土地供應(yīng)的政策，例如2006年全國(guó)新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地110萬(wàn)畝與2005年相比新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地減少了40萬(wàn)畝，減少幅度近3成。三年內(nèi)土地供應(yīng)呈現(xiàn)大比例下降的態(tài)勢(shì)，這也是06、07兩年雖然政策調(diào)控一年比一年緊，但房?jī)r(jià)依然呈上升趨勢(shì)的重要原因之一。07年底至08年年初，政府在宏觀調(diào)控中對(duì)土地問(wèn)題的看法發(fā)生了轉(zhuǎn)變，從緊縮增量逼存量到增加供給逼存量。07年土地供應(yīng)量又一次超過(guò)千萬(wàn)平方米，而 08年的住宅用地在保證1000萬(wàn)平方米以上的基礎(chǔ)上，還增加了一塊每年400萬(wàn)平方米、5年2000萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房劃撥土地。土地政策和政府動(dòng)作方面的一系列的變化引起了市場(chǎng)巨大的反應(yīng)，原來(lái)競(jìng)相搶地的競(jìng)標(biāo)沒(méi)有了，取而代之的是土地底價(jià)成交以及為數(shù)眾多的土地流標(biāo)?？梢钥闯觯瑩碛型恋爻鲎寵?quán)的政府通過(guò)土地出讓的手段同樣可以主導(dǎo)市場(chǎng)的走向。
信貸、土地像兩個(gè)可以開關(guān)的閘門，由政府這只“有形的手”負(fù)責(zé)掌控。前兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，政府就關(guān)緊信貸閘門放開土地閘門，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷政府就會(huì)放松信貸閘門減少土地供應(yīng)，所以在宏觀經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)大的波動(dòng)的情況下，08年以及未來(lái)很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)樓市既不會(huì)大漲，大跌的可能性也比較低。
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