第一演播室
中國(guó)證券網(wǎng)
突遭信貸禁令圍剿
“囤地”開發(fā)商雪上加霜
活動(dòng)策劃：柯鵬李和裕
主持/整理：李和裕
嘉賓：馮偉荒島房產(chǎn)工作室市場(chǎng)總監(jiān)
雖然“救市”之說仍在樓市回蕩，但政府已經(jīng)用實(shí)際行動(dòng)證明不會(huì)輕易摘下房地產(chǎn)調(diào)控的“緊箍咒”。上周，央行在《中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》中明確表示，只要國(guó)土資源部門認(rèn)定某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)用地閑置時(shí)間超過2年，開發(fā)該項(xiàng)目的房產(chǎn)公司就將無法從銀行獲取任何形式的貸款。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這對(duì)于“囤地”開發(fā)商甚至是土地儲(chǔ)備較多、資金鏈狀況欠佳的開發(fā)商來說都是打擊，因?yàn)椤靶刨J禁令”顯然比繳納土地閑置費(fèi)要嚴(yán)厲得多。
措施更嚴(yán)厲
主持人：此次有關(guān)土地閑置的“信貸禁令”有哪些內(nèi)容？
馮偉：《通知》要求，對(duì)國(guó)土資源部門認(rèn)定的建設(shè)用地閑置2年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款或以此類項(xiàng)目建設(shè)用地作為抵押物的各類貸款（包括資產(chǎn)保全業(yè)務(wù)）。此次的《通知》源于落實(shí)此前《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》精神，但當(dāng)時(shí)的國(guó)務(wù)院通知中僅規(guī)定，對(duì)于土地閑置滿1年不滿2年的，需要按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)，對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)?？梢?，“信貸禁令”等于掐斷了擱置多年土地的開發(fā)商在銀行獲取貸款的可能性。在融資門檻抬高、資金狀況嚴(yán)峻的今天，“信貸禁令”對(duì)有閑置土地的開發(fā)商的“懲罰”力度可能是“致命”的。另外，此次《通知》還明確表示，禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款，這樣的規(guī)定也是銀行出于規(guī)避連帶風(fēng)險(xiǎn)的考慮，對(duì)開發(fā)商也不是好消息。
被逼練“內(nèi)功”
主持人：那么，您認(rèn)為“信貸禁令”正式執(zhí)行后對(duì)開發(fā)商的具體影響有哪些？
馮偉：歸根結(jié)底，我認(rèn)為收緊信貸就是提高了開發(fā)商資金回籠的要求。因?yàn)殚_發(fā)商的資金鏈維系一靠“外循環(huán)”，主要就是銀行信貸，二靠“內(nèi)循環(huán)”，主要是銷售回款。那么，在“外循環(huán)”受阻的情況下，開發(fā)商勢(shì)必更注重“內(nèi)循環(huán)”，這從今年以來越來越多的開發(fā)商投入降價(jià)促銷等“價(jià)格戰(zhàn)”就看得出來了。
開發(fā)商作出這樣的選擇是有必要的。因?yàn)槿绻患涌熹N售速度、快速回籠資金，資金鏈壓力就會(huì)更大。同時(shí)可以預(yù)見，降價(jià)促銷的“連鎖反應(yīng)”會(huì)越來越明顯。雖然一部分開發(fā)商仍在觀望，但需要意識(shí)到，現(xiàn)在領(lǐng)跑“價(jià)格戰(zhàn)”的都是品牌開發(fā)商，他們的樓盤量往往又很大，在品牌和量的雙重“壓迫”下，不跟著“跑”起來可能損失會(huì)更大。更重要的是，價(jià)格戰(zhàn)關(guān)鍵影響到的是購房者的預(yù)期，在市場(chǎng)整體預(yù)期改變的環(huán)境下，個(gè)別開發(fā)商恐難獨(dú)善其身。
調(diào)節(jié)供應(yīng)量
主持人：今年的土地市場(chǎng)還有一個(gè)問題就是土地出讓呈回落之勢(shì)。上周發(fā)改委發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份土地購置面積環(huán)比下降27.7%，同時(shí)，完成土地開發(fā)面積和新開工面積也呈回落之勢(shì)。再加上底價(jià)出讓甚至流拍退地的現(xiàn)象愈演愈烈，土地市場(chǎng)的這些變化對(duì)未來樓市會(huì)有什么影響？
馮偉：土地市場(chǎng)的這些變化顯然是樓市萎靡影響到了開發(fā)商的拿地信心。一方面，樓市前景不明，不少開發(fā)商不敢出手；另一方面，由于融資受阻，開發(fā)商必須基于資金面的情況再考慮拿地，所以，現(xiàn)階段更多的開發(fā)商寧愿選擇放一放。此外，去年樓市攀升的時(shí)候，有各行各業(yè)的企業(yè)去買地，但隨著樓市下滑，非專業(yè)的企業(yè)陸續(xù)退出，也影響到了土地市場(chǎng)的交易局面。
而今年以來一些地方土地交易量的下滑，我覺得也與地方政府有意識(shí)地調(diào)節(jié)土地供應(yīng)量有關(guān)。如果前期土地供應(yīng)不算充足，那么，后期樓市的供求局面差距就不會(huì)太大，房?jī)r(jià)就不會(huì)大跌。當(dāng)然，也需要注意在一段時(shí)期的供應(yīng)緊張后可能又會(huì)產(chǎn)生的跳躍式增長(zhǎng)。（柯鵬 李和裕）
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