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樓市系列調(diào)控政策出臺已有月余，其中的二套房、三套房貸款政策，被認為是史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施。那么，現(xiàn)在的具體執(zhí)行情況如何？
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著時間的推移，調(diào)控“橡皮筋”反而越勒越緊，從6月開始，京城各銀行已全面停止三套房貸的發(fā)放。
案例
趙先生最近在崇文門新世界附近看中了一套二手房，由于他已經(jīng)有了兩次房貸記錄，而目前手里的錢又不夠全款，能不能把這套房買下來，就看能不能再次申請到貸款了。
為了促成這單生意，中介公司給他出了個主意――“一房多嫁”，就是同時向兩家銀行申請貸款，委托中介向這兩家銀行同時遞送辦貸資料。
“根據(jù)我們的經(jīng)驗，總有銀行有‘口子’的?！敝薪闃I(yè)務(wù)員對他信誓旦旦。甚至在合同中都寫明，即使房貸申請不下來導(dǎo)致交易不成，都不算趙先生違約。
但最終，趙先生的申貸要求同時被拒?！胺抠J徹底沒戲了，要想買這套房只能盡快賣掉目前住的房子了?！?/p>
銀行
銀行通常認定為三套房
不予放貸的五種情況
第一種：個人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄，一套已還清，另一套未還清，此時再貸款認定為三套房。
第二種：個人名下有兩套房的商業(yè)貸款記錄，全都已還清且出售，同時能夠提供兩套住房出售的證明，這種情況下雖然個人名下無房，但再貸款時也會被視為三套房。
第三種：個人名下有一套房商業(yè)貸款已還清，另一套是公積金貸款也已經(jīng)還清，此時不管申請公積金貸款還是商業(yè)貸款再買房，均視為三套房。
第四種：夫妻兩人，一方婚前買房使用商業(yè)貸款，另一方婚前購房用的是公積金貸款，婚后兩人想要以夫妻名義共同貸款，根據(jù)新政雖然都是婚前的個人貸款行為，但因央行征信系統(tǒng)中都存有記錄，所以以夫妻共同名義貸款買房還是會算做三套房。
第五種：夫妻兩人，一方婚前有房但無貸款記錄，另一方婚前有貸款記錄但名下無房產(chǎn)，婚后買房申請貸款視為三套房。
追訪
上月仍有銀行可申請三套房貸
此前公布的“新國十條”規(guī)定：商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。由于其中有“銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況”的這句“活話兒”，所以在5月初，很多銀行還能申請到三套房貸。
一位不愿透露姓名的中介公司房貸專員告訴記者，從實際操作看，5月中上旬，招行等部分銀行對于本行的優(yōu)質(zhì)客戶，還是可以發(fā)放三套房貸的。
而據(jù)記者了解，上月初能申請三套房貸的不止一家銀行。比如郵儲銀行，三套房貸仍能發(fā)放，但首付款和利率嚴(yán)于二套房，利率上浮12%―15%；中信銀行的三套房首付最低5成，利率上浮20%。
6月以來 三套房貸全面“絕跡”
不過，進入6月以來，北京各家銀行對第三套房均已全面停止發(fā)放貸款。
“你早些天打電話還有可能，我們已經(jīng)接到行里正式通知了，三套房貸不可能再放了?！庇浾咦蛉找钥蛻羯矸葜码娹r(nóng)行房山支行，得到了這樣的回答。
隨后，工行、建行、招行、北京銀行(12.57，-0.11，-0.87%)多個網(wǎng)點的房貸經(jīng)理都不留余地地拒絕了記者三套房貸的申請。
個貸機構(gòu)偉嘉安捷相關(guān)負責(zé)人吳昊今天上午也向記者證實，截至目前，之前還能申請到第三套房貸款的個別銀行，均已陸續(xù)停止發(fā)放第三套房的貸款。
外資銀行 執(zhí)行新政毫不手軟
在系列新政出臺之前，很多外資行對于二套及以上房貸首付、利率采取了與中資行相比較為寬松的政策，但新政出臺后，外資銀行對于收緊房貸的態(tài)度顯得比部分中資行更為堅決。
記者從匯豐銀行、東亞銀行、花旗銀行、恒生銀行、渣打銀行、星展銀行等多家外資銀行在中國的法人銀行了解到，上述外資銀行均已經(jīng)全面停止國內(nèi)第三套及以上個人住房貸款的申請。
而根據(jù)記者調(diào)查了解，從收緊房貸的時間看，外資行反而比中資行更早，5月上旬就對三套房全面停貸了。
新政后北京房貸量下降50%
新政出臺前的房價高位，讓許多人萌生了將老房子賣掉再換新房子的念頭，然而突然而至的貸款新政讓這種想落套房子再賺點錢的想法落空。近日，偉嘉安捷有關(guān)負責(zé)人向記者透露，截止到5月底，北京市的房貸量對比新政前(3月份)縮水50%，其中用于投資型的房貸下降尤為明顯。新政出臺前在二手房貸中有近五成的購房者是利用貸款炒房，新政實施后，這一比例明顯減少。目前，在二手房貸中具有炒房性質(zhì)的貸款者不足一成。
新政打壓貸款炒房已見成效
3月底是北京房地產(chǎn)市場最為瘋狂的時刻，短炒買家積極涌入二手房市場，不少投資者由于資金不足利用貸款炒房的案例比比皆是。中易安北京營業(yè)部總經(jīng)理宛玉敏回憶說，根據(jù)他們當(dāng)時的交易數(shù)據(jù)和北京市住建委公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，當(dāng)月北京市發(fā)放的貸款中有五成的貸款為炒房者所貸。
“其中有不少業(yè)主是將自己的房子抵押或者是出售，然后再貸款多買幾套二手房，在高位時賣出的。”宛玉敏表示。但是進入4月后，隨著政府打壓房地產(chǎn)市場投機行為的政策不斷出臺，讓不少業(yè)主“在高位”被套牢。
“在市場上純憑自己手頭資金炒房的投資者畢竟是少數(shù)，隨著國家嚴(yán)控二套房貸、叫停三套房貸后，市場上的投機行為基本上已經(jīng)被擠干?！蓖鹩衩粽f。
記者從偉嘉安捷了解到，截止到5月底，北京房貸市場交易量繼續(xù)回落，環(huán)比上月降幅約25%左右。同時記者了解到，4月份房貸環(huán)比3月份下降幅度約為24%，綜合來看，到5月末，北京房貸市場相比新政前下降近50%，而其中投資客所占的房貸比例已經(jīng)不足一成。
二手房全款客戶上漲近1倍
導(dǎo)致5月交易量下降的主要原因是商業(yè)貸款和公積金貸款對二套房認定標(biāo)準(zhǔn)的從嚴(yán)。偉嘉安捷分析，一方面，從宏觀調(diào)控的政策精神層面看，各商業(yè)銀行對二套房以住房套數(shù)和貸款記錄“雙項選擇”作為認定標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行起來雖說有著不小的困難，但各銀行已然“鐵面無私”，借款人只有妥協(xié)接受。另一方面，公積金貸款對二套房審核更為嚴(yán)格，其規(guī)定只要借款人的家庭成員名下有過住房或是有過貸款，不論該房產(chǎn)是否出售或貸款已結(jié)清，使用公積金貸款再購房時一律被視為第二套房。
商業(yè)貸款和公積金貸款的政策雙雙從緊，對借款人產(chǎn)生了很大的心理影響，從而導(dǎo)致交易量下降，新政調(diào)控的“威力”在5月份較為集中地體現(xiàn)出來。
由此也造成市場上全款買房人數(shù)的增加。記者獲悉，在3月份時，貸款買房和全款買房的人數(shù)在市場上的比例約為8：2，而目前隨著政策的調(diào)控，這一比例已經(jīng)降至6：4左右。
記者了解到，這部分全款購房者中，一部分為剛性需求，另一部分為此前房價高位時趁機賣掉老房子想賺一筆的人群。由于銀行卡死二套房貸，首付比率調(diào)高和利率優(yōu)惠取消，導(dǎo)致這部分購房者不得不全款買房。
偉嘉安捷認為，在相關(guān)政策實施細則完全落地后，銀行及借款人將比照細則，根據(jù)自身實際需求，決定是否應(yīng)出手入市。不過，雖然5月北京房貸市場整體交易量出現(xiàn)下降趨勢，但是非交易類貸款中的抵押消費貸款卻是逆市增長，不少借款人紛紛通過抵押個人或親朋好友名下房產(chǎn)來購房。宛玉敏預(yù)計，抵押消費貸款有可能成為下半年房貸市場交易量的有力支撐。
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