最近，深圳房地產(chǎn)“斷供”現(xiàn)象引發(fā)了業(yè)內(nèi)外的普遍關(guān)注，對此，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)外人士和專家認(rèn)為，深圳出現(xiàn)的問題僅是個案，信貸風(fēng)險(xiǎn)尚處可控范圍。
深圳現(xiàn)象僅為個案
“雖然深圳出現(xiàn)了斷供情況，但北京尚未出現(xiàn)類似的現(xiàn)象。”一家國有銀行北京分行的工作人員告訴記者。
明天地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰告訴記者，目前在北京出現(xiàn)“斷供”的苗頭一點(diǎn)也沒有。陳云峰以他們做的兩個項(xiàng)目國美第一城、明天第一城為例說，這兩個小區(qū)一共有近12000戶，從每個月的數(shù)據(jù)上反映出，不能及時(shí)還月供的僅有30至40戶，比例相當(dāng)?shù)?。而且不能還供的這些人還分為三種情況，1/3是因?yàn)闆]有時(shí)間或暫時(shí)不在當(dāng)?shù)責(zé)o法還供；1/3是需要推遲一段時(shí)間；純粹“惡性”不還供的還貸人數(shù)極少。
與銀行人士、房地產(chǎn)開發(fā)商的說法相同，接受記者采訪的專家也認(rèn)為，房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的地域性，深圳出現(xiàn)的現(xiàn)象僅是個案。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌說，深圳樓市出現(xiàn)的“斷供”等問題，并不是全國樓市的普遍情況，這與深圳房價(jià)上漲過快、投資炒房過多有關(guān)，不能把深圳現(xiàn)象作為全國的普遍現(xiàn)象。而且現(xiàn)在深圳房價(jià)已經(jīng)回落了30%，基本回到了去年年初的狀態(tài)，這種現(xiàn)象是房價(jià)的理性回歸，不是壞事。
中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞認(rèn)為，房地產(chǎn)是一個區(qū)域性非常強(qiáng)的行業(yè)，深圳只是全國的一小部分，并不能代表全國的普遍狀況。
多數(shù)地區(qū)房地產(chǎn)信貸處于穩(wěn)定狀態(tài)
接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，信貸風(fēng)險(xiǎn)尚處可控范圍。
那位國有銀行北京分行的工作人員告訴記者，目前涉及房地產(chǎn)的信貸風(fēng)險(xiǎn)全部處于可控范圍，雖然深圳出現(xiàn)了“斷供”情況，但北京尚未出現(xiàn)類似的現(xiàn)象。無論是房地產(chǎn)開發(fā)貸款還是個人住房按揭貸款都處于穩(wěn)定的狀態(tài)，沒有異常情況出現(xiàn)。
北京開太物業(yè)保證有限公司佐證了這種說法?！氨M管各地的房地產(chǎn)市場都出現(xiàn)降價(jià)促銷現(xiàn)象，但是促銷力度還是不一樣的，只有深圳演變成了大幅降價(jià)，其他城市雖然也有明折暗扣，但類似深圳降價(jià)幅度高達(dá)30%的現(xiàn)象還沒有出現(xiàn)?！北本╅_太物業(yè)保證有限公司總經(jīng)理白鈞說，只要房價(jià)不在短時(shí)間內(nèi)迅速下滑，金融風(fēng)險(xiǎn)就在可控制的范圍內(nèi)。如果深圳的購房需求中，75%是投機(jī)投資需求，25%自住需求；北京則恰好相反，75%自住需求，25%投資投機(jī)需求；上海居中，投資投機(jī)需求與自住需求各占一半。加之目前北京和上海房價(jià)類似深圳大幅下挫的可能性不大，也就不至于產(chǎn)生大量的負(fù)資產(chǎn)，進(jìn)而引發(fā)斷供潮。
牛鳳瑞認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的房貸壞賬、“斷供”等問題并不會拖累中國金融業(yè)的發(fā)展。因?yàn)橛嘘P(guān)數(shù)據(jù)表明，中國房地產(chǎn)業(yè)的貸款僅占貸款總額中的1/7左右。與此同時(shí)，中國的房貸資產(chǎn)還屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不同與美國的次貸。中國的房貸業(yè)務(wù)發(fā)展歷史比較短，總體貸款額的比重還比較小，貸款主體屬于信譽(yù)度高、償付能力強(qiáng)的一部分消費(fèi)者。
中國人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院副院長趙錫軍也表示，中國和美國的情況并不相同，美國銀行的業(yè)務(wù)及資產(chǎn)結(jié)構(gòu)大多集中在房地產(chǎn)、消費(fèi)等領(lǐng)域；而中國則集中在項(xiàng)目、工業(yè)、企業(yè)的流動資金等。住房銷售及個人按揭貸款的下降，甚至部分城市出現(xiàn)“斷供”行為，直接對銀行的影響是有限的，但這會對房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售預(yù)期及現(xiàn)實(shí)產(chǎn)生極大影響。因?yàn)橘I房人減少，開發(fā)商資金將難以回籠，資金鏈就容易斷裂。所以，更大的風(fēng)險(xiǎn)來源可能出現(xiàn)在開發(fā)商身上。
有些問題仍需注意
對于銀行來說，房貸一直以來都屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但專家指出樓市出現(xiàn)的一些問題仍應(yīng)加以注意。
顧云昌說，當(dāng)前全國樓市正處于一個重要的關(guān)口，今年房價(jià)上漲速度明顯下降。到目前為止，從1至5月份的情況來看，全國商品住宅價(jià)格同比上漲10.2%，環(huán)比上漲0.2%，同比上漲是由于“翹尾巴”的因素，去年上漲太快了?！芭c此同時(shí)，對于銷售量明顯放慢應(yīng)予以重點(diǎn)關(guān)注，今年1至5月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)了十年來銷售面積和銷售額的首次雙降，今年5月份比去年5月份商品住宅同比銷售面積下降6.5%，銷售額下降0.4%。這種現(xiàn)象在4月份時(shí)還只是單降，即只是銷售面積下降了。未來會下降到什么程度是我們大家應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)心的問題。”
他強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前一些大城市比如北京、上海、深圳、廣州等地的銷售額、銷售面積比全國平均下降幅度還大，對此應(yīng)該予以關(guān)注。因?yàn)榉康禺a(chǎn)銷售面積下降會影響到供應(yīng)速度的放慢，供應(yīng)速度的放慢又會影響到投資速度的放慢，房地產(chǎn)投資牽涉到幾十個行業(yè)，會引起產(chǎn)業(yè)鏈速度的放慢，產(chǎn)業(yè)鏈速度的放慢則會影響到整個國民經(jīng)濟(jì)速度的放慢。因此，他建議對于發(fā)生的現(xiàn)象要冷靜地觀察、思考，應(yīng)避免樓市的大起大落，爭取實(shí)現(xiàn)樓市的“軟著陸”。一方面，政府應(yīng)適度地鼓勵有效需求、有支付能力的需求；另一方面，開發(fā)商要調(diào)整價(jià)格，讓更多的人買得起房，采用打折、促銷等方式，至于下降到什么程度，應(yīng)由市場的供求關(guān)系來決定。
牛鳳瑞認(rèn)為，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的主導(dǎo)方向應(yīng)該是增加有效供給，而不是限制供給。同時(shí)，針對房地產(chǎn)市場存在的合同欺詐、囤地、過度炒房、偷稅漏稅、房屋質(zhì)量問題等，國家應(yīng)從宏觀上加以進(jìn)一步凈化、治理。（李佳鵬 陳圣莉 實(shí)習(xí)生:殷丹丹）
|
