“史上最嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控新政”出臺(tái)以來，各地樓市成交量大幅走低，加之物業(yè)稅即將出臺(tái)傳言不斷，地產(chǎn)股大幅振蕩。與此形成對(duì)比的是，樓市成交價(jià)格依然堅(jiān)挺。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司惜售，之所以敢惜售，是因?yàn)榉科蟆按篦{”去年巨額的銷售回款支撐，且此前融資儲(chǔ)備充裕。不過，現(xiàn)在令開發(fā)商最為憂心的是：“不差錢”只是屬于過去，如今成交停滯導(dǎo)致銷售回款驟減，房地產(chǎn)開發(fā)貸款、住房抵押貸款、信托融資又被全面收緊，在股市中又跌破增發(fā)價(jià)導(dǎo)致融資計(jì)劃“被破產(chǎn)”，再加上一季度收益普遍下跌，資產(chǎn)鏈危機(jī)正暗流涌動(dòng)。招商證券(香港)聯(lián)席董事張春志在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率居高不下，假如成交量繼續(xù)下跌，開發(fā)商就會(huì)“吃緊”，銷售壓力加大，降價(jià)出售是遲早的事。
地產(chǎn)股雖反彈，離增發(fā)價(jià)仍遠(yuǎn)
上周，已經(jīng)嚴(yán)重超跌的房地產(chǎn)股意外崛起，跑贏大盤2.7個(gè)百分點(diǎn)，金地集團(tuán)、榮盛發(fā)展、蘇寧環(huán)球等在5月20日的漲幅都超過6%；萬(wàn)科、保利、招商等幾大龍頭的漲幅也達(dá)到或超過5%，大部分業(yè)內(nèi)人士將此解讀為“超跌反彈”。盡管如此，招商地產(chǎn)5月20日的收盤價(jià)為16.42元，與該公司4月份宣布的增發(fā)價(jià)20.60元還有相當(dāng)?shù)木嚯x。在此前的5月13日，招商地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司董事會(huì)擬同意撤銷此次的非公開發(fā)行股票方案。
2009年，各房企賺得盆滿缽滿，但上市房企從來沒有放棄過再圈錢的沖動(dòng)。按照申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)劃分，2009年至今共有49家房地產(chǎn)上市公司公布了增發(fā)預(yù)案，合計(jì)募資金額超過1000億元，不曾料到的是，由于市場(chǎng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)板塊預(yù)期逆轉(zhuǎn)，目前已有32家公司股價(jià)跌破增發(fā)價(jià)，占比超過六成。還沒有增發(fā)就已經(jīng)處在“虧本價(jià)”，期望在股市上融資隨即難產(chǎn)。龍頭股保利地產(chǎn)今年計(jì)劃增發(fā)價(jià)為17.92元，但5月20日收盤股價(jià)僅為11.16元，仍低于增發(fā)底價(jià)。金地集團(tuán)增發(fā)價(jià)為12.40元，5月20日股價(jià)為6.22元，相當(dāng)于復(fù)權(quán)價(jià)格11.2元，同樣跌破了增發(fā)價(jià)。蘇寧環(huán)球計(jì)劃增發(fā)不超過3.8億股，增發(fā)價(jià)為13.4元，5月20日雖大漲近7%，股價(jià)也只有8.75元。圓融投資執(zhí)行董事冉蘭指出，政策上再融資放開的時(shí)間窗口可能會(huì)進(jìn)一步推后，地產(chǎn)股連續(xù)下挫，即使從二級(jí)市場(chǎng)上看，再融資計(jì)劃也面臨著流產(chǎn)的危險(xiǎn)。
不差錢是過去，高負(fù)債是未來
上市房企公布的2009年年報(bào)顯示，86家房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)347.15億元，其中19家業(yè)績(jī)同比增幅超過100%。看上去，幾乎所有開發(fā)商都自稱“不差錢”。萬(wàn)科、保利、金地、招商、富力、中海和雅居樂等十大標(biāo)桿上市房地產(chǎn)企業(yè)，去年底手中持有現(xiàn)金總額達(dá)到1217億元，這也是歷史上十大房企手持現(xiàn)金最多的時(shí)刻。其中，萬(wàn)科持有現(xiàn)金230億元，成為上市房企中的“現(xiàn)金大王”；中海地產(chǎn)以212億元流動(dòng)資金緊隨其后。
但是另一個(gè)數(shù)字更為驚人：十大標(biāo)桿房企的負(fù)債總額高達(dá)4200億元！統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，十大房企過去一年的凈利潤(rùn)為265億元。如將4200億元總負(fù)債除以凈利潤(rùn)，得到15.85這個(gè)數(shù)字。也就是說，即使十大房企每一年的日子都像2009年那樣好過的話，也要再干16年才能還清債務(wù)。
SOHO董事長(zhǎng)潘石屹日前提供的27家房企2009年凈負(fù)債權(quán)益比排名表顯示，負(fù)債最高的前三家企業(yè)均超過100%，“負(fù)債冠軍”綠城的凈負(fù)債權(quán)益比更接近160%。高負(fù)債是綠城一直以來的特征，在樓市火爆的2007年、2008年及2009年，綠城被外界認(rèn)為“拿了不少高價(jià)地”，清華大學(xué)博士杜麗虹表示，綠城的財(cái)務(wù)安全與否，取決于其在未來的兩三年能否順利實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。事實(shí)上，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量大跌，最大的懸念正是大部分房企能否完成銷售目標(biāo)。
一季度起變化
現(xiàn)金流響警報(bào)
民族證券監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，2010年一季度末，由于上市房企大幅提高開工面積，板塊現(xiàn)金流壓力驟然增大。一季度末，房地產(chǎn)板塊經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-418.58億元，而2009年末房地產(chǎn)板塊經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為479.25億元。短短一個(gè)季度時(shí)間，現(xiàn)金流已經(jīng)變成了負(fù)數(shù)。同時(shí)，數(shù)據(jù)還顯示，房地產(chǎn)板塊的凈負(fù)債率有明顯提高，凈負(fù)債率由2009年末的38.58%大幅提升至53.37%。由于目前上市房企再融資難度很大，房地產(chǎn)銷售面積增速大幅下降，因此上市房企的資金壓力將明顯增大。
另一份來自民生證券的報(bào)告則指出，由于成交量連續(xù)下跌，去庫(kù)存所需時(shí)間將明顯拉長(zhǎng)。北京、深圳、杭州去庫(kù)存所需時(shí)間在100周以上，廣州、南京、蘇州去庫(kù)存所需時(shí)間在50周以上。專家指出，房企資金壓力的增大，必將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的下滑以及房屋價(jià)格的下行。廣東省房協(xié)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲分析認(rèn)為，在這一輪的調(diào)整當(dāng)中，遲早會(huì)發(fā)生降價(jià)，只是時(shí)間和幅度的問題。“成交萎縮之后，樓賣不動(dòng)了，總得要打破僵局。降不降價(jià)是開發(fā)商的事情，但是大家應(yīng)該認(rèn)清形勢(shì)，把握好自己與市場(chǎng)的關(guān)系，不要對(duì)形勢(shì)作出錯(cuò)誤的判斷?！庇浾?趙亞洲
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