短短的10年時(shí)間，中國的商業(yè)性房貸增長(zhǎng)了百倍，已經(jīng)從1998年的400多億元，飆升到今年6月末的4.3萬億元。據(jù)機(jī)構(gòu)估算，信貸資金在房地產(chǎn)開發(fā)資金中的比重已超過半數(shù)。
不少專家擔(dān)心這個(gè)以銀行資金為主的房地產(chǎn)開發(fā)體系，是否能夠承受房?jī)r(jià)未來可能波動(dòng)的沖擊。但記者在采訪過程中發(fā)現(xiàn)，許多銀行人士對(duì)房貸業(yè)務(wù)的質(zhì)量比較滿意，認(rèn)為現(xiàn)有的手段足以控制房貸業(yè)務(wù)的信用風(fēng)險(xiǎn)。還有許多人樂觀地估計(jì)，依照目前的房?jī)r(jià)走勢(shì)，抵押物的不斷升值足以保證房貸的安全。
房地產(chǎn)貸款已成銀行重要資產(chǎn)之一
最近幾年，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，一線城市房?jī)r(jià)一路高歌，而背后的推手則是銀行的信貸資金，包括為房地產(chǎn)公司提供的開發(fā)貸款，以及為個(gè)人購房提供的按揭貸款。
數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，國內(nèi)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到4.3萬億元(不含公積金貸款)，同比增長(zhǎng)24.5%。其中，個(gè)人住房貸款余額2.6萬億元，同比增長(zhǎng)23.9%；房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.7萬億元，同比增長(zhǎng)25.6%。而且，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款占本幣貸款已從2004年的13%上升到今年6月末的17%。
中投證券新近的一份研究報(bào)告表示，依據(jù)估算，銀行的信貸資金在房地產(chǎn)開發(fā)資金中的比重已超過半數(shù)，達(dá)53%以上。2007年6月底，銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金中的占比達(dá)22.1%，企業(yè)自籌資金占比達(dá)33.9%，定金和預(yù)收款占比達(dá)25.2%。但是，房地產(chǎn)開發(fā)資金中的企業(yè)自籌資金主要來自商品房銷售收入，而這些商品房銷售收入大部分來自銀行信貸，也就是說，自籌資金的70%來自銀行貸款；同樣，定金和預(yù)收款中的30%也來自銀行信貸。
中投證券報(bào)告的結(jié)論是，房地產(chǎn)貸款已經(jīng)成為銀行的重要資產(chǎn)之一，其對(duì)銀行業(yè)的盈利和風(fēng)險(xiǎn)狀況將產(chǎn)生深刻影響。目前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)融資以銀行間接融資為主，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)過度集中于銀行體系。而且，部分區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，房?jī)r(jià)漲幅過高，存在一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于房貸風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)截然不同的判斷
不可否認(rèn)，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款的快速增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為滿足居民購房需求，提供了有力的資金支撐，但也使房地產(chǎn)業(yè)陷入嚴(yán)重依賴信貸的尷尬局面。有專家質(zhì)疑，在國內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格已有泡沫化傾向、房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的情況下，這種依賴銀行信貸資金的房地產(chǎn)開發(fā)模式能否持續(xù)？如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大波動(dòng)，風(fēng)險(xiǎn)是否會(huì)蔓延到金融領(lǐng)域？
對(duì)于房貸可能的風(fēng)險(xiǎn)，不同人士基于對(duì)房?jī)r(jià)的不同判斷，給出了截然不同的判斷。中投證券研究部總經(jīng)理李志坤是上述中投研究報(bào)告的執(zhí)筆者，他表示，美國的次貸危機(jī)主要在于利率重置，美國持續(xù)加息導(dǎo)致購房人支付能力出現(xiàn)困難。而我國房地產(chǎn)市場(chǎng)也有利率重置和房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，現(xiàn)在我國也有利率上漲的趨勢(shì)，中投證券的觀點(diǎn)是10月底還會(huì)加息；另外一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)在于房?jī)r(jià)，一旦房?jī)r(jià)下跌，銀行抵押物的價(jià)值也會(huì)嚴(yán)重縮水，銀行的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增大。但是，對(duì)于這兩方面的風(fēng)險(xiǎn)，李志坤還是比較樂觀的，他認(rèn)為，目前利率不可能大幅持續(xù)上漲，而因流動(dòng)性過剩和本幣升值的趨勢(shì)，短期內(nèi)房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)也不大。
“美國次貸危機(jī)主要是因?yàn)檫@兩年美國的房貸門檻放得太低，沒有對(duì)客戶資信進(jìn)行嚴(yán)格審查，而且他們還開發(fā)出許多零首付、可選擇轉(zhuǎn)換低利率的房貸產(chǎn)品?！蹦硣秀y行北京分行房貸部的人士表示，正是因?yàn)樾刨J審查不嚴(yán)，美國進(jìn)入加息周期，許多低端客戶支付能力出現(xiàn)問題，從而引起了連鎖反應(yīng)。相比之下，我國銀行在信貸方面的審查要嚴(yán)格得多。但他也表示，他們行的個(gè)人房貸上半年增長(zhǎng)放緩，一方面由于宏觀調(diào)控，另一方面因?yàn)榉績(jī)r(jià)、利率的上漲，提高了買房成本，影響了購房人的支付能力，導(dǎo)致有效購房需求下降。
某股份制銀行北京分行的人士也表示，他們行的住房貸款風(fēng)險(xiǎn)不大。一方面，因?yàn)樗麄儗?duì)購房人的資信審查嚴(yán)格，另一方面，他們也對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)比較樂觀。而且，他們行房貸的首付比例也針對(duì)不同客戶差別化要求，對(duì)于總價(jià)高的房子首付比例相應(yīng)較高。
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